Правовой режим недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
Ведущая роль земли в составе недвижимого имущества обусловливает
необходимость его выделе¬ния в категорию особого рода вещей. Эта
необходимость вытекает из особой роли земли как экономического ресурса в
хозяйственной жизни общества.
Земля (недвижимость) является обязательным условием всякой экономической и
социальной деятельности, выступает в качестве той пространственной основы,
на которой разворачивается вся жизнь общества.
В то же время недвижимое имущество является объектом собственности (или иных
вещных прав). Отсюда следует, что, с одной стороны, права собственника
(обладателя иных прав) недвижимости должны быть надежно защищены; с другой,
- способ использования недвижимости ее собственником (владельцем,
пользователем) не безразличен иным лицам, обществу в целом.
Учитывая важность способа использования недвижимости для жизнедеятельности
иных лиц, воз¬никает необходимость юридического выделения недвижимости как
объекта с установлением для нее специального правового режима использования
и оборота.
«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся
земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что
прочно связано с землей, т. е. объекты, пе¬ремещение которых без
несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса,
мно¬голетние насаждения, здания, сооружения».
Обособление недвижимого имущества влечет за собой обязательность
государственной регистра¬ции прав на недвижимое имущество, которая позволяет
идентифицировать объект и субъект права.
«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения
этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной
регистрации»
Потребность в государственной регистрации прав на недвижимое имущество
вытекает из ряда обстоятельств, среди которых - отсутствие прямой видимой
связи между объектом недвижимости и субъектом прав на него, невозможность
непосредственной идентификации пары «субъект-объект» и передачи недвижимого
имущества путем физического перемещения вещи.
Государственная регистрация прав на недвижимость обеспечивает важнейшее
отличие недви¬жимого имущества от движимого - гласность, публичность прав на
нее, которые являются необхо¬димым условием нормального функционирования
рынка недвижимости.
«Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной
регистра¬ции. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки
влекут ее недействитель¬ность» .
Система государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом
является необходимым элементом функционирования рынка. Обеспечивая
идентифика¬цию объекта недвижимости и субъекта прав на него, она позволяет:
- создать систему налогообложения недвижимости;
- обеспечить безопасность сделок через предоставление гарантий приобретателю
прав в том, что приобретение совершено у надлежащего обладателя этих прав;
- зафиксировать момент перехода прав на имущество, а значит, выгод и рисков,
связанных с об¬ладанием прав на недвижимость,.